Liebe Vermieterinnen und Vermieter auf Amrum, kaum eine Entscheidung verändert die Wirtschaftlichkeit – und die gesellschaftliche Bedeutung – Ihrer Insel-Immobilie so grundlegend wie diese: Soll die Wohnung an wechselnde Feriengäste vermietet werden, oder besser an Dauermieter, die die Insel zu ihrem Lebensmittelpunkt machen? Wir nehmen Sie in diesem Beitrag durch alle Aspekte, die für eine fundierte Entscheidung wichtig sind – nüchtern, faktenbasiert, mit harten Zahlen und ohne Beschönigung.
Eine Vorbemerkung in eigener Sache: Wir sind selbst eine Ferienvermittlungsagentur und vermarkten überwiegend Ferienwohnungen. Trotzdem – oder gerade deshalb – ist uns ein ehrlicher Vergleich wichtig. Auf einer Insel wie Amrum ist die Frage „Ferien oder Dauer" längst nicht mehr nur eine Rendite-Frage. Sie ist auch eine politische, eine soziale, eine baurechtliche.
Die Ausgangslage: Eine Insel mit Wohnungsnot
Bevor wir in die Rechentabellen einsteigen, ein Blick auf die Realität: Auf Amrum fehlen nach Angaben des Amtsdirektors Christian Stemmer rund 180 Wohnungen für Insulaner und Saisonkräfte. Auf Föhr sind es etwa 280. Anders als Sylt – wohin täglich über 4.000 Beschäftigte vom Festland pendeln – ist auf Amrum das Pendeln aufgrund der Fährverbindungen praktisch keine Alternative. Wer hier arbeiten will, muss hier wohnen können. Und genau das wird zunehmend schwierig.
Die Folgen sind spürbar: Hotels, Restaurants, Pflegeeinrichtungen, die Reha- und Fachkliniken (AOK-Nordseeklinik und Fachklinik Satteldüne) und auch wir als Vermittlungsagentur haben Schwierigkeiten, qualifizierte Mitarbeitende zu gewinnen, weil sie keine Wohnung finden. Die Wohnungsbaugenossenschaft Föhr-Amrum eG, am 1. September 2021 von allen 15 Inselkommunen gegründet, versucht gegenzusteuern – das erste Projekt mit 46 Dauerwohnungen in Wyk auf Föhr (Kortdeelsweg, ca. 12 Mio. € Baukosten) ist genehmigt und finanziert. Auf Amrum sind weitere Projekte in Vorbereitung. Eine Wohnungsmarktanalyse des Kreises Nordfriesland kam zum Ergebnis, dass der Bedarf an Dauerwohnraum bis mindestens 2040 weiter steigen wird.
Vor diesem Hintergrund ist die Entscheidung „Ferien oder Dauer" nicht mehr nur eine private wirtschaftliche Frage – sie hat eine gesellschaftliche Komponente. Wir greifen sie weiter unten ehrlich auf.
1. Der rechtliche Rahmen – wer darf überhaupt was?
Bevor die Frage der Wirtschaftlichkeit überhaupt sinnvoll gestellt werden kann, muss die rechtliche Voraussetzung geklärt sein. Auf Amrum ist sie alles andere als trivial.
1.1 Die Bauplanung – das entscheidende erste Kriterium
Ob eine Wohnung als Ferienwohnung vermietet werden darf, hängt zuerst und vor allem von der baurechtlichen Genehmigungslage ab. Maßgeblich sind die Festsetzungen im Bebauungsplan der jeweiligen Gemeinde:
- Reines Wohngebiet (WR) nach § 3 BauNVO: Hier ist Ferienwohnungsvermietung in der Regel nicht erlaubt. Diese Gebiete dienen ausschließlich dem Dauerwohnen.
- Allgemeines Wohngebiet (WA) nach § 4 BauNVO: Ferienvermietung kann ausnahmsweise zulässig sein – entweder über die Festsetzung als Beherbergungsbetrieb (§ 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO) oder seit der BauNVO-Reform 2017 über eine ausdrückliche Festsetzung von Ferienwohnungen nach § 13a BauNVO.
- Sondergebiet "Erholung" / "Fremdenbeherbergung" (§§ 10, 11 BauNVO): Hier ist Ferienvermietung in der Regel ausdrücklich erlaubt; Dauerwohnen kann hingegen problematisch sein.
- Misch- und Kerngebiete: oft mit Mischnutzung möglich.
Der Kreis Nordfriesland hat seit Frühjahr 2022 begonnen, die genehmigungsrechtliche Situation systematisch aufzuarbeiten. Ziel ist es laut Kreisbaudirektor Burkhard Jansen, innerhalb von zehn bis zwölf Jahren „geordnete Verhältnisse" in den Tourismushochburgen herzustellen. Wer eine Wohnung ohne entsprechende Genehmigung als Ferienwohnung vermietet, riskiert Bußgelder und Nutzungsuntersagungen – wie zuletzt bekannt geworden im B-Plan 4 in Nebel, wo betroffene Eigentümer 2023 Post von der Unteren Bauaufsichtsbehörde erhielten.
1.2 Die Vor-1962- und Vor-1977-Regel
Eine Klarstellung des Kreises Nordfriesland vom Mai 2025 hat für viele Eigentümer Erleichterung gebracht: Für Wohnungen, die vor 1962 gebaut wurden, gibt es bauplanungsrechtlich keine Unterscheidung zwischen Dauerwohnen und Ferienwohnen – sie können auch im Reinen Wohngebiet als Ferienwohnung genutzt werden. Für Wohnraum im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BBauG kann diese Regel auch für Bauten vor dem 1.1.1977 greifen. Im Detail entscheidet aber immer die Untere Bauaufsichtsbehörde – pauschale Aussagen sind nicht möglich.
1.3 Die Sonderlage Nebel
Die Gemeinde Nebel hat im November 2025 mit der 5. Änderung des Bebauungsplans Nr. 4 das Verfahren begonnen, in dem die zukünftige Aufteilung zwischen Dauer- und Ferienwohnen verbindlich neu festgelegt wird. Ziel ist laut Gemeinde, „Dauerwohnraum zu sichern und Tourismus gezielt zu steuern". Wer in Nebel eine Wohnung besitzt, sollte die Entwicklung sehr aufmerksam verfolgen – Veränderungen können auch bestehende Vermietungsmodelle berühren.
1.4 Die Sonderlage Wittdün – Kappungsgrenze für Dauermieten
Eine wichtige Information für alle, die in Wittdün auf Amrum dauervermieten: Mit Inkrafttreten der Kappungsgrenzenverordnung Schleswig-Holstein (KappVO SH) zum 1. Mai 2024 dürfen Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen nur noch maximal 15 Prozent in drei Jahren betragen, statt der bundesweit üblichen 20 Prozent. Diese Regelung gilt fünf Jahre, also bis 30. April 2029. Auf Amrum ist ausschließlich Wittdün in der Liste der 62 betroffenen Gemeinden enthalten – Nebel und Norddorf nicht. Eine Mietpreisbremse für Neuvermietungen gibt es in Schleswig-Holstein seit dem 30. November 2019 nicht mehr.
2. Mieteinnahmen im direkten Vergleich
Wir vergleichen nun – mit aktuellen Zahlen – was eine 60 m²-Wohnung mit ordentlicher Ausstattung in mittlerer bis guter Lage auf Amrum realistisch einbringt.
2.1 Bei Dauervermietung
Die durchschnittlichen Kaltmieten auf Amrum (Stand 2024/2025) liegen je nach Ort und Quelle bei:
- Wittdün auf Amrum: Ø 15,29 €/m² (Median 15,55 €/m², Bandbreite ca. 10–20 €/m², Stand September 2025 nach mietpreise.info)
- Nebel auf Amrum: Ø 13,19 €/m² (Stand Q1 2025 nach ImmoScout24)
- Norddorf auf Amrum: Ø 12,31 €/m² (Stand 2024/2025 nach miet-check.de, basierend auf eingetragenen Mieten)
- PLZ-Bereich 25946 (Norddorf, Nebel, Wittdün): rund 11,50 €/m² laut Mietspiegel-Portal mietspiegel-plz.de
- Kreis Nordfriesland gesamt Q1 2026: Ø 10,35 €/m² (+3,7 % zum Vorjahr)
Bei einer 60 m²-Wohnung mit Lage in der mittleren Bandbreite ergibt sich also eine monatliche Kaltmiete von etwa 750 bis 900 €, was auf das Jahr 9.000 bis 10.800 € entspricht. Dazu kommen die Nebenkosten als Durchlaufposten. Spitzenlagen in Wittdün können auch deutlich darüber liegen.
2.2 Bei Ferienvermietung
Eine vergleichbare Wohnung erzielt als Ferienwohnung bei professioneller Vermarktung und durchschnittlicher Auslastung deutlich höhere Bruttoumsätze. Realistische Bandbreiten (siehe auch unser ausführlicher Beitrag zur Wirtschaftlichkeitsrechnung):
- Hauptsaison: ca. 120–200 € pro Nacht
- Vor-/Nachsaison: ca. 80–130 € pro Nacht
- Nebensaison: ca. 60–100 € pro Nacht
- Sonderwochen (Weihnachten, Silvester, Pfingsten, Biike): 30–60 % Aufschlag möglich
Bei etwa 200–260 vermieteten Übernachtungen pro Jahr und einem durchschnittlichen Übernachtungspreis im Bereich von 110–130 € liegt der Bruttojahresumsatz typischerweise zwischen 22.000 und 33.000 €. Im Sommer 2024 lag Amrum laut Travanto-Auswertung übrigens an der Spitze aller Nord- und Ostseeziele mit 86 Prozent durchschnittlicher Belegung in den Kalenderwochen 26 bis 36.
2.3 Direkter Bruttovergleich
| Modell | Bruttoumsatz pro Jahr (60 m², mittlere Lage) |
|---|---|
| Dauervermietung | ca. 9.000 – 10.800 € |
| Ferienvermietung | ca. 22.000 – 33.000 € |
Auf den ersten Blick scheint die Ferienvermietung also klar überlegen. Aber: Vom Bruttoumsatz gehen bei der Ferienvermietung erheblich mehr Kosten ab als bei der Dauervermietung. Erst die Nettorechnung ist aussagekräftig.
3. Was vom Umsatz wirklich übrig bleibt
3.1 Bei Dauervermietung
Die Kostenseite ist überschaubar:
- Instandhaltung und Reparaturen (Faustregel 0,5–1 % vom Verkehrswert pro Jahr)
- Hausgeld nicht umlagefähige Anteile
- Versicherung (Standard-Wohngebäudeversicherung)
- Verwaltungskosten (gering, wenn Sie selbst verwalten)
- Steuerberater (optional)
- Mietausfallrisiko (gering bei zuverlässigem Mieter)
Bei unserer Beispielwohnung mit ca. 10.000 € Jahresmiete bleiben nach Abzug aller laufenden Kosten typischerweise 7.000 bis 8.500 € netto vor Steuern. Die Wohnung steht ganzjährig durch einen Mieter belegt – keine Wechsel, keine Reinigungen, keine Beschwerdebehandlung, kein Marketing.
3.2 Bei Ferienvermietung
Hier ist die Kostenseite deutlich umfangreicher:
- Vermittlungsprovision (15–30 % bei Vollservice-Agentur) oder Plattformgebühren
- Reinigung und Wäsche (30–80 € pro Wechsel, bei 20–25 Wechseln im Jahr)
- Strom, Heizung, Wasser, Müll, Internet (deutlich höher als bei Dauervermietung wegen schwankender Belegung)
- Instandhaltung und Renovierungen (höher wegen intensiverer Nutzung – Faustregel 1–2 % vom Verkehrswert pro Jahr)
- Versicherungen (Gebäudeversicherung mit Ferienvermietungs-Zusatz, Haftpflicht, ggf. Mietausfallschutz)
- Marketing- und IT-Kosten (Plattformkosten, eigene Webseite, Fotos, Inserate)
- Verschleiß-Posten (Geschirr, Bettwäsche, Handtücher, Möbelersatz)
- Tourismusabgabe ab 2026 (siehe unseren eigenen Beitrag dazu)
- Kurabgabe (Durchlaufposten, vom Gast getragen)
- Steuerberater (in der Regel notwendig)
Realistisch bleiben bei Ferienvermietung nach Abzug aller Kosten zwischen 30 und 50 Prozent des Bruttoumsatzes – also bei unserer Modellwohnung etwa 7.000 bis 16.000 € netto vor Steuern. Die Spannbreite ist groß und hängt stark von Lage, Auslastung, Eigenleistung und Vermarktungspartner ab.
4. Steuerliche Unterschiede
Die Unterschiede sind erheblich – und werden oft unterschätzt:
| Steuer-Aspekt | Dauervermietung | Ferienvermietung |
|---|---|---|
| Einkunftsart | Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung | Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung; bei hotelähnlichem Service ggf. Gewerbebetrieb |
| Umsatzsteuer | Steuerfrei nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG | 7 % USt auf reine Übernachtung (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG); 19 % auf Zusatzleistungen wie Frühstück, Wäsche etc. |
| Vorsteuerabzug | Nicht möglich | Möglich (z. B. bei Kauf, Renovierung) – beim Kauf können 19 % MwSt. erstattet werden |
| Kleinunternehmerregelung | Nicht relevant (USt-frei) | Möglich bis 25.000 € Vorjahres- und 100.000 € laufendem Umsatz (§ 19 UStG, Stand der Reform 2025) |
| AfA (Abschreibung) | 2 % (Bj. ab 1925), 2,5 % (Bj. vor 1925), 3 % (Fertigstellung ab 1.1.2023) | Identisch wie bei Dauervermietung |
| Werbungskosten | Voll abzugsfähig | Voll abzugsfähig; bei Mischnutzung anteilig |
| Zweitwohnungssteuer | Entfällt (reine Vermietung) | Entfällt bei nachgewiesener reiner Vermietung mit klarem Eigennutzungsausschluss |
| Liebhaberei-Risiko | Gering | Erhöht bei Mischnutzung mit Eigennutzung über mehrere Jahre |
| Spekulationsfrist beim Verkauf | 10 Jahre (§ 23 EStG) | 10 Jahre (§ 23 EStG) |
Ein in der Praxis oft übersehener Punkt: Bei der Ferienvermietung können Sie den im Kaufpreis enthaltenen Anteil der Mehrwertsteuer als Vorsteuer geltend machen – das kann gerade bei Neubau oder Sanierung eine erhebliche Liquiditätswirkung haben. Bei der Dauervermietung entfällt diese Möglichkeit komplett.
5. Pflichten und Risiken im Vergleich
| Aspekt | Dauervermietung | Ferienvermietung |
|---|---|---|
| Vertragsart | Mietvertrag nach BGB | Beherbergungsvertrag |
| Kündigungsschutz Mieter | Hoch (gesetzlicher Kündigungsschutz) | Praktisch nicht relevant (kurzfristige Verträge) |
| Eigenbedarfskündigung | Möglich, mit Begründung und Fristen | Nicht erforderlich |
| Mieterhöhung | Ortsübliche Vergleichsmiete; in Wittdün KappVO 15 % / 3 Jahre | Frei je Buchung kalkulierbar |
| Kaution | Bis 3 Nettokaltmieten | Frei vereinbar (z. B. Kreditkarten-Vorautorisierung) |
| Betriebskosten | Umlagefähig nach Betriebskostenverordnung | Im Übernachtungspreis enthalten |
| Mietausfallrisiko | Gering – aber langwierige Räumung bei Konflikten | Höher (Stornos, schwache Wochen), aber kurzfristig |
| Pflege/Reinigung | Mieter zuständig | Vermieter zuständig |
| Eigennutzung möglich | Nein (außer bei Eigenbedarf) | Ja, in vermietungsfreien Wochen (mit steuerlichen Folgen) |
| Aufwand für Vermieter | Gering nach Vertragsabschluss | Hoch und kontinuierlich |
| Tourismusabgabe ab 2026 | Nicht betroffen | Vermieter zahlungspflichtig |
| KVDG-Meldepflicht ab 20.5.2026 | Nicht betroffen | Plattformen melden Buchungs- und Belegungsdaten an die Bundesnetzagentur (als zentrale digitale Zugangsstelle nach EU-Verordnung 2024/1028) |
6. Die soziale Dimension – ein Punkt, den wir nicht verschweigen wollen
Wer auf Amrum vermietet, vermietet in einem Umfeld, in dem Wohnraum knapp ist. Jede Wohnung, die als Ferienwohnung im Markt steht, fehlt – statistisch gesehen – auf der Liste der für Insulaner verfügbaren Dauerwohnungen. Der Tourismus ist dabei nicht der Feind: Ohne ihn gäbe es viele dieser Arbeitsplätze nicht, die wiederum Dauerwohnraum nötig machen. Aber das Verhältnis muss stimmen. Und dieses Verhältnis steht in Schieflage.
Konkrete Signale aus jüngster Zeit:
- Die Gemeinde Nebel hat im November 2025 mit der Überarbeitung des B-Plans 4 begonnen – Ziel ist, Dauerwohnraum verbindlich zu sichern.
- Der Kreis Nordfriesland setzt seine bauplanerischen Überprüfungen konsequent fort.
- Die Wohnungsbaugenossenschaft Föhr-Amrum hat ihr Eigenkapital deutlich aufgestockt und baut.
- Lokale Arbeitgeber wie die REHASAN (AOK-Nordseeklinik) und auch wir als Amrum Appartement Centrum suchen aktiv Dauerwohnungen für Mitarbeitende und Saisonkräfte – verbunden mit dem Hinweis, dass die baurechtliche Sicherheit der Ferienvermietung mancherorts zunehmend unklar wird.
- Die Amrum-Stiftung (gegründet von Fritz-Wilhelm Pahl) hat in den vergangenen Jahren Dauerwohnungen für Insulaner geschaffen.
Wir möchten an dieser Stelle ehrlich sein: Eine Insel, auf der nur noch Feriengäste leben und Mitarbeitende nicht wohnen können, verliert auf Dauer ihre Substanz. Wer eine Wohnung auf Amrum hat, entscheidet mit der Vermietungsart auch über die Zukunftsfähigkeit der Inselgemeinschaft.
7. Mischformen und Sonderfälle
Zwischen den beiden Extremen gibt es interessante Zwischenwege:
7.1 Saisonale Mischvermietung
In den touristischen Hauptmonaten (Mai bis September) als Ferienwohnung, in den Wintermonaten (Oktober bis April) an Saisonkräfte, Lehrlinge oder Studierende. Rechtlich anspruchsvoll, weil unterschiedliche Vertragsmodelle und Steuersätze parallel laufen, aber praxistauglich – wenn der Bebauungsplan dies zulässt.
7.2 Befristete Mietverhältnisse für Saisonkräfte
Mietverträge mit klaren Befristungen (z. B. 12 oder 24 Monate) bieten Eigentümern hohe Planungssicherheit – die Kündigungsproblematik klassischer Dauervermietung entfällt. Wichtig: Befristungen sind nach § 575 BGB nur mit qualifiziertem Grund zulässig.
7.3 Werkmietwohnungen
Wohnungen, die an Arbeitgeber für deren Mitarbeitende vermietet werden. Der Arbeitgeber tritt als Mieter auf und untervermietet an seine Beschäftigten. Vorteile: hohe Zahlungssicherheit, fester Ansprechpartner, klare Vertragsdauer.
7.4 Möblierte Dauervermietung
Eine attraktive Option für Wohnungen, die schon als Ferienwohnung möbliert sind. Möblierte Vermietung ist rechtlich Dauervermietung, kann aber höhere Mietzuschläge rechtfertigen. Achtung: Bei Wohnraummiete sind Möbelzuschläge angreifbar – ein Steuerberater oder Fachanwalt sollte den Vertrag prüfen.
8. Wer ist für welches Modell der bessere Kandidat?
Dauervermietung passt gut, wenn …
- Ihre Wohnung in einem Reinen Wohngebiet liegt, das Ferienvermietung nicht zulässt
- Sie planungssichere, stetige Einnahmen ohne laufenden Aufwand wünschen
- Sie keine Zeit oder Lust für Gastgeber-Aufgaben haben
- Sie zur Wohnraumsituation auf der Insel aktiv beitragen möchten
- Ihre Wohnung baurechtlich unsicher gestellt ist und die nächste Klärung abgewartet werden soll
- Sie eine konservativere, einkommensteuerlich einfache Lösung wünschen
- Sie schon eine Vermittlung an die örtlichen Großarbeitgeber haben (Reha-/Fachkliniken, AmrumTouristik, Schule, Inselbetriebe)
Ferienvermietung passt gut, wenn …
- Ihre Wohnung baurechtlich klar als Ferienwohnung genehmigt ist (oder die Vor-1962-/Vor-1977-Regel greift)
- Sie das wirtschaftliche Maximum aus der Lage herausholen wollen
- Sie eine Wohnung in begehrter Lage haben (Wittdün-Meerblick, Norddorf-Strandnähe)
- Sie bereit sind, sich entweder selbst um die Vermarktung zu kümmern oder eine Agentur damit zu beauftragen
- Sie die Wohnung auch teilweise selbst nutzen möchten
- Sie die Umsatzsteuer- und Vorsteuer-Mechanik bewusst nutzen wollen (besonders bei Neubau/Sanierung)
- Sie die höheren laufenden Kosten und das größere Schwankungsrisiko akzeptieren
9. Was Sie konkret prüfen sollten, bevor Sie entscheiden
- Bebauungsplan-Check: Welche Festsetzung gilt für meine Wohnung? Bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde des Kreises Nordfriesland oder beim Amt Föhr-Amrum erfragen.
- Baujahr prüfen: Greift die Vor-1962- oder Vor-1977-Regel?
- Teilungserklärung (bei WEG-Wohnungen): Erlaubt sie überhaupt Ferienvermietung? Ein nachträgliches Verbot durch die Eigentümergemeinschaft kann den wirtschaftlichen Sinn der Investition zunichte machen.
- Aktuelle Mietpreise / Auslastung: Was kann Ihre Wohnung tatsächlich erzielen? Vergleichswohnungen recherchieren.
- Steuerliche Wirkung berechnen lassen: Wie hoch ist Ihre persönliche Steuerquote? Wie wirkt sich die Umsatzsteuer-Pflicht aus?
- Zeitkapazität ehrlich einschätzen: Wie viele Stunden pro Woche können Sie wirklich investieren?
- Dauermieter-Pool kennen: Sprechen Sie mit lokalen Arbeitgebern, ob Bedarf besteht. Die AOK-Nordseeklinik, die Fachklinik Satteldüne, AmrumTouristik, Schule und auch wir suchen regelmäßig Wohnraum für unser Personal.
10. Was eine Insel braucht, was ein Eigentümer kann
Wir haben in diesem Beitrag versucht, die Frage Ferienvermietung gegen Dauervermietung möglichst nüchtern zu beleuchten. Eine pauschale Empfehlung wäre unredlich. Wirtschaftlich kann die Ferienvermietung deutlich höhere Einnahmen bringen – aber sie ist mit erheblich mehr Aufwand, Kosten, baurechtlichen Risiken und steuerlicher Komplexität verbunden. Die Dauervermietung ist einfacher, sicherer, oft ausreichend rentabel und gesellschaftlich sinnvoll – aber sie holt nicht das wirtschaftliche Maximum aus Spitzenlagen heraus.
In der Praxis sehen wir, dass eine wachsende Zahl von Eigentümern Mischmodelle wählt: Teil der Wohnungen als Ferienwohnung, Teil als Dauermietwohnung – oder saisonale Mischformen. Wer eine ehrliche Einschätzung sucht, beginnt mit einem Bebauungsplan-Check und einer offenen Konversation mit den lokalen Akteuren.
FAQ – die häufigsten Fragen zum Vergleich Ferien- und Dauervermietung
Welche Vermietungsart ist auf Amrum wirtschaftlich besser?
Brutto klar die Ferienvermietung – mit Jahresumsätzen von rund 22.000 bis 33.000 € für eine 60 m²-Wohnung in mittlerer Lage gegenüber 9.000 bis 10.800 € bei Dauervermietung. Netto schrumpft der Vorsprung je nach Kostenstruktur deutlich; in ungünstigen Fällen kann die Dauervermietung sogar besser abschneiden.
Darf ich meine Wohnung auf Amrum überhaupt als Ferienwohnung vermieten?
Das hängt vom Bebauungsplan ab. In Reinen Wohngebieten (WR) ist Ferienvermietung in der Regel nicht erlaubt. Für Bauten vor 1962 (und im unbeplanten Innenbereich vor 1977) gilt eine Sonderregelung des Kreises Nordfriesland, die Ferienvermietung in vielen Fällen ermöglicht. Klären Sie das vor Vertragsabschluss bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde des Kreises Nordfriesland.
Wie hoch sind die Mieten auf Amrum aktuell?
Die durchschnittliche Kaltmiete lag im ersten Quartal 2025 in Nebel bei 13,19 €/m² und in Wittdün im September 2025 bei rund 15,29 €/m² (Median 15,55 €/m²). In Norddorf liegen die durchschnittlichen Werte bei rund 12,31 €/m². Die Bandbreite reicht von etwa 10 bis 20 €/m² je nach Lage und Ausstattung.
Gilt die Mietpreisbremse auf Amrum?
Nein. Schleswig-Holstein hat die Mietpreisbremse zum 30. November 2019 abgeschafft und sie seitdem nicht wieder eingeführt. Es gilt aber seit 1. Mai 2024 eine abgesenkte Kappungsgrenze (KappVO SH): In Wittdün auf Amrum dürfen Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen maximal 15 Prozent in drei Jahren betragen, statt der bundesweit üblichen 20 Prozent. Nebel und Norddorf sind nicht in der Liste der 62 betroffenen Gemeinden enthalten.
Welche Umsatzsteuer fällt an?
Bei Dauervermietung von Wohnraum: keine. Bei kurzfristiger Ferienvermietung: 7 Prozent auf die reine Beherbergung (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG), 19 Prozent auf Zusatzleistungen wie Frühstück oder gesonderte Endreinigungspauschalen. Bei Umsätzen unter 25.000 € im Vorjahr und unter 100.000 € im laufenden Jahr greift die Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG, Stand der Reform 2025).
Wie sieht der Mieterschutz bei Dauervermietung aus?
Es gilt das BGB-Mietrecht mit Kündigungsschutz, Schriftform-Erfordernis, Schönheitsreparaturen-Regelungen, Mietkaution bis maximal drei Nettokaltmieten, Mieterhöhungsbeschränkungen und ggf. Eigenbedarfsmöglichkeit. Bei Ferienvermietung gilt das Beherbergungsrecht mit deutlich weniger Mieterschutz, dafür aber höherer Verantwortung für den Vermieter (Reinigung, Wäsche, Gastgeberpflichten).
Was passiert mit der Zweitwohnungssteuer?
Bei reiner Vermietung (egal ob Ferien oder Dauer) entfällt die Zweitwohnungssteuer, sofern der Eigentümer die Wohnung nachweislich nicht selbst nutzt – etwa durch einen klaren Eigennutzungsausschluss im Vertrag mit der Agentur. Bei Mischnutzung wird sie in vielen Fällen fällig (siehe unseren Beitrag zur Zweitwohnungssteuer auf Amrum).
Wie kann ich beide Modelle kombinieren?
Saisonale Mischformen sind möglich – etwa Ferienvermietung im Sommerhalbjahr und Dauervermietung an Saisonkräfte im Winter. Befristete Mietverträge (12 oder 24 Monate) sind nach § 575 BGB mit qualifiziertem Grund zulässig. Wichtig: Auch hier muss der Bebauungsplan die Ferienvermietung erlauben, und steuerlich werden die Modelle anteilig getrennt behandelt.
Wer sucht auf Amrum eigentlich Wohnungen zur Dauermiete?
Insulaner, Saisonkräfte, Mitarbeitende der großen Arbeitgeber (AOK-Nordseeklinik, Fachklinik Satteldüne, AmrumTouristik AöR, Schule und Bildungseinrichtungen, Inselgastronomie, lokale Handwerksbetriebe) sowie wir als Amrum Appartement Centrum für unsere Saisonkräfte. Die Wohnungsbaugenossenschaft Föhr-Amrum eG ist Anlaufstelle für strukturelle Lösungen.