Ferienwohnung auf Amrum kaufen: Was sich wirtschaftlich wirklich rechn

Liebe Vermieterinnen und Vermieter, eine Ferienwohnung auf Amrum zu kaufen ist für viele eine Herzensentscheidung. Aber wer ehrlich rechnet, weiß: Auch eine Herzensentscheidung muss wirtschaftlich tragen. Sonst wird die Insel zur Kostenstelle – und der Anspruch, dass die Wohnung „sich selbst trägt", zur Illusion. Wir nehmen Sie in diesem Beitrag durch alle wirtschaftlichen Parameter, die für eine fundierte Kaufentscheidung wichtig sind: aktuelle Marktpreise, Kaufnebenkosten, realistische Mieteinnahmen, laufende Kosten, Renditen und steuerliche Aspekte.

Eine Vorbemerkung: Dieser Beitrag ersetzt keine Beratung durch Steuerberater, Bank oder Notar. Er hilft Ihnen aber, die richtigen Fragen zu stellen und die Größenordnungen einzuschätzen.

1. Was kostet eine Ferienwohnung auf Amrum heute?

Die Insel ist – auch im Bundesvergleich – ein hochpreisiger Markt. Mehrere belastbare Quellen geben folgendes Bild für die jüngste Vergangenheit:

• Wittdün auf Amrum (Stand 2024, ImmoScout24): Eigentumswohnungen im Durchschnitt 7.035 € pro Quadratmeter, Einfamilienhäuser 6.840 € pro Quadratmeter (Spitzenwerte bis 8.841 € pro Quadratmeter). Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Wittdün ist seit dem vierten Quartal 2020 um 15,1 Prozent gestiegen, bei Häusern um 17,5 Prozent.
• Nordfriesische Inseln im Schnitt (Q1 2025, von-Poll Küstenreport): 12.294 € pro Quadratmeter für Häuser, mit einer Preissteigerung von 10,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr – die höchste Preisentwicklung aller analysierten Küstenregionen.
• Vergleichswerte: Sylt liegt bei rund 14.597 € pro Quadratmeter für Häuser im Q1 2025; Borkum (zum Vergleich) bei rund 7.900 € pro Quadratmeter für Ferienwohnungen.
• Langfristiger Trend: Laut Statista und Engel & Völkers sind die Kaufpreise für Ferienwohnungen auf Amrum seit 2015 um rund 65 Prozent gestiegen, auf Föhr um etwa 70,7 Prozent. Das ist ein deutlicher Wertzuwachs.
• Mietpreise im Vergleich: Die durchschnittliche Kaltmiete in Nebel auf Amrum lag im ersten Quartal 2025 bei 13,19 € pro Quadratmeter und Monat (für eine reine Dauermiet-Wohnung, nicht Ferienvermietung). Das gibt einen Hinweis auf das Mietniveau insgesamt – Ferienvermietung erzielt typischerweise deutlich höhere Erträge pro Tag, aber mit höheren Leerstandszeiten.

2. Kaufnebenkosten in Schleswig-Holstein

Schleswig-Holstein gehört bei den Kaufnebenkosten zur Spitzengruppe in Deutschland. Mit folgenden Posten müssen Sie kalkulieren:

• Grunderwerbsteuer: 6,5 Prozent vom Kaufpreis – einer der bundesweit höchsten Sätze, seit 2014 unverändert.
• Notarkosten: rund 1,5 Prozent vom Kaufpreis (Beurkundung des Kaufvertrags, ggf. Grundschuldbestellung).
• Grundbucheintrag: rund 0,5 Prozent vom Kaufpreis.
• Maklerprovision: In Schleswig-Holstein zwischen 3,57 und 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Seit Inkrafttreten der Maklerkostenregelung für Wohnungen und Einfamilienhäuser am 23. Dezember 2020 (§ 656c BGB) werden die Maklerkosten in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt – Sie als Käufer zahlen also typischerweise 3,57 Prozent.

Bei einem Kaufpreis von 500.000 € sind das also rund 60.000 € Nebenkosten, die zusätzlich aufgebracht werden müssen. Wer ohne Eigenkapital für die Nebenkosten kauft, finanziert eine Wohnung, deren Belastung sofort höher ist als ihr eigentlicher Marktwert – und ist im Notfall (Verkauf) sofort im Minus.

3. Welche Mieteinnahmen sind realistisch?

Diese Frage ist die schwierigste – und sie wird in der Werbung gerne zu optimistisch beantwortet. Eine seriöse Kalkulation muss mehrere Faktoren zusammen betrachten:

3.1 Übernachtungspreis

Die erzielbaren Übernachtungspreise auf Amrum streuen sehr stark – je nach Lage, Ausstattung, Saison und Vermarktung. Realistische Bandbreiten für eine durchschnittliche 60 m²-Ferienwohnung mit zwei bis vier Schlafplätzen, ordentlicher Ausstattung, in mittlerer Lage:

• Hauptsaison (Pfingsten bis Anfang Oktober): ca. 120 bis 200 € pro Nacht
• Vor- und Nachsaison: ca. 80 bis 130 € pro Nacht
• Nebensaison: ca. 60 bis 100 € pro Nacht
• Sonderwochen (Weihnachten, Silvester, Pfingsten, Biikebrennen): 30 bis 60 Prozent Aufschlag möglich

Bei sehr guter Lage (Meerblick Wittdün, Strandnähe Norddorf) und gehobener Ausstattung sind diese Werte deutlich überschritten; bei einfacher Ausstattung in der zweiten Reihe Süddorf oder Nebel entsprechend niedriger.

3.2 Auslastung

Im Sommer 2024 erreichte Amrum laut Travanto-Auswertung 86 Prozent durchschnittliche Belegung in den Kalenderwochen 26 bis 36. Aber das ist die Spitzenauslastung. Über das gesamte Jahr betrachtet sind realistische Annahmen für eine professionell vermarktete, gut ausgestattete Wohnung in mittlerer bis guter Lage:

• Hauptsaison (10 bis 12 Wochen): 85 bis 95 Prozent Auslastung
• Vor- und Nachsaison (15 bis 18 Wochen): 50 bis 70 Prozent Auslastung
• Nebensaison (16 bis 20 Wochen): 20 bis 40 Prozent Auslastung

Auf das Jahr umgerechnet liegt eine realistische Vollauslastung also bei 55 bis 70 Prozent, also etwa 200 bis 260 Übernachtungen pro Jahr. Manche besonders gut gelegene und gut vermarktete Wohnungen kommen auch darüber – aber das ist die Ausnahme, nicht die Regel.

3.3 Beispielrechnung Jahresumsatz

Saison	Übernachtungen	Ø Preis/Nacht	Brutto-Mieteinnahmen
Hauptsaison	80	150 €	12.000 €
Vor-/Nachsaison	90	105 €	9.450 €
Nebensaison	50	75 €	3.750 €
Jahr insgesamt	220 Übern.	116 € im Mittel	25.200 €

Diese Beispielrechnung ist ein durchschnittlicher Wert – manche Wohnungen erzielen deutlich höhere oder niedrigere Umsätze. Wichtig ist: Niemand sollte aus der Rechnung lesen „ich erziele garantiert 25.000 € pro Jahr". Die Realität streut.

4. Laufende Kosten – das, was vom Umsatz übrig bleibt

Vom Bruttomietumsatz gehen erhebliche Kosten ab. Eine ehrliche Rechnung berücksichtigt:

• Hausgeld / Wohngeld: typischerweise 3 bis 5 € pro Quadratmeter und Monat (bei Wohnungseigentum) – also für 60 m²: rund 2.500 bis 3.500 € pro Jahr
• Instandhaltungsrücklage: ein Teil des Hausgelds, sollte für Ferienwohnungen großzügig kalkuliert sein (intensive Nutzung)
• Eigene Reparaturen und Modernisierungen: 1 bis 2 Prozent des Kaufpreises pro Jahr als Faustregel (also bei 400.000 €: 4.000 bis 8.000 € pro Jahr im langjährigen Mittel)
• Reinigung und Wäsche: 30 bis 80 € pro Wechsel – bei 20 Wechseln pro Jahr also 600 bis 1.600 € (Endgästepauschale gleicht das in der Regel aus, sollte aber sauber abgegrenzt werden)
• Energiekosten in Leerstandszeiten: Grundheizung, Standby-Verbräuche – realistisch 800 bis 1.500 € pro Jahr
• Vermittlungsprovision: 15 bis 30 Prozent der Mieteinnahmen bei Vollservice-Agentur, oder Plattformgebühren bei Selbstvermarktung – also 3.750 bis 7.500 € bei 25.000 € Umsatz
• Kurabgabe und Tourismusabgabe: Kurabgabe wird in der Regel vom Gast gezahlt und durchgereicht; die Tourismusabgabe wird ab 2026 erhoben (siehe unseren Beitrag dazu)
• Zweitwohnungssteuer: Falls einschlägig, kann sie bei reiner Vermietung mit klarem Eigennutzungsausschluss vermieden werden – siehe unseren ausführlichen Beitrag
• Versicherungen: Gebäudeversicherung, Hausratversicherung, ggf. Mietausfallschutz – realistisch 400 bis 1.000 € pro Jahr
• Steuerberater: 300 bis 800 € pro Jahr für die Vermietungserklärung
• Buchungssoftware, Plattformgebühren, Marketing: 200 bis 800 € pro Jahr (bei Selbstvermarktung höher)

Vereinfachte Beispielrechnung der Kostenseite für unsere Modellwohnung:

Kostenart	Betrag pro Jahr
Hausgeld inkl. Rücklage	3.000 €
Instandhaltung (1,5 % vom Kaufpreis 400.000 €)	6.000 €
Reinigung (Differenz nach Pauschale)	800 €
Energie Leerstand	1.000 €
Provision Agentur (20 % von 25.200 €)	5.040 €
Tourismusabgabe und sonstige Abgaben	800 €
Versicherungen	700 €
Steuerberater	500 €
Gesamtkosten	17.840 €

5. Mietrendite – brutto und netto

Mit den obigen Beispielzahlen ergeben sich die folgenden Renditen:

Diese Rendite ist – bewusst – niedrig angesetzt. Reale Wohnungen können deutlich besser laufen (besonders bei höheren Übernachtungspreisen oder geringerem Modernisierungsbedarf), aber sie können auch schlechter laufen, etwa wenn ein Vollservice ohne hohe Auslastung oder mit großen Renovierungen kombiniert wird.

6. Finanzierung und Eigenkapital

Banken sind bei Ferienimmobilien zurückhaltender als bei selbstgenutztem Wohneigentum. Sie sehen Ferienwohnungen als Risikoinvestment, weil die Vermietungseinnahmen volatiler sind als klassische Mieten. Üblich sind:

• Mindesteigenkapital: 25 bis 30 Prozent des Kaufpreises plus die kompletten Kaufnebenkosten. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € also 100.000 bis 120.000 € Eigenkapital plus 48.000 € Nebenkosten – insgesamt etwa 150.000 €.
• Zinssatz: Im aktuellen Zinsumfeld (Mai 2026) liegen die Konditionen für Ferienimmobilien-Finanzierungen mit zehnjähriger Zinsbindung typischerweise leicht über klassischen Wohnimmobilienkrediten – die genauen Konditionen sollten Sie direkt bei mehreren Banken einholen.
• Tilgung: Banken erwarten eine Anfangstilgung von typischerweise mindestens 2 Prozent – bei höherer Tilgung sinkt der Zinsanteil schneller, dafür wird die monatliche Belastung größer.
• Mieteinnahmen-Anrechnung: Banken rechnen Mieteinnahmen in der Regel nur zu 60 bis 80 Prozent als Ertrag an – sie kalkulieren also einen Sicherheitspuffer.

7. Steuerliche Aspekte beim Kauf

Ein paar zentrale Punkte zum steuerlichen Rahmen (Detailberatung gehört in die Hand des Steuerberaters):

• Absetzung für Abnutzung (AfA): Für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, gilt eine lineare AfA von 3 Prozent pro Jahr. Für Bestandsimmobilien gelten in der Regel 2 Prozent (Baujahr ab 1925) oder 2,5 Prozent (Baujahr vor 1925). Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar – nicht der Grundstücksanteil.
• Werbungskosten: Alle laufenden Kosten der Vermietung (Hausgeld, Reparaturen, Vermittlungsprovision, Reinigung, Energie, Versicherungen, Steuerberater, Fahrtkosten zur Insel) sind Werbungskosten und mindern den steuerpflichtigen Mietüberschuss.
• Liebhaberei-Risiko: Wenn Sie über mehrere Jahre keinen Totalüberschuss erzielen und die Wohnung auch selbst nutzen, prüft das Finanzamt, ob es sich um Liebhaberei handelt – mit der Folge, dass Verluste nicht mehr anerkannt werden. Mehr dazu in unserem Beitrag zu den steuerlichen Pflichten von Ferienvermietern.
• Spekulationsfrist beim Verkauf: Nach § 23 EStG ist ein Veräußerungsgewinn aus einer Immobilie nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei – falls die Wohnung in den letzten zwei oder drei Kalenderjahren vor dem Verkauf nicht ausschließlich selbst genutzt wurde. Bei reinen Ferienvermietungen greift die Zehnjahresregel.
• Zweitwohnungssteuer: Wer auf Amrum eine Wohnung kauft und nicht hauptwohnsitzlich auf der Insel meldet, kommt mit der Zweitwohnungssteuer in Berührung (siehe unseren ausführlichen Beitrag dazu).

8. Wertsteigerung als wichtigster Renditefaktor

Auf einer Insel mit strukturell begrenztem Angebot und stabil hoher Nachfrage ist die Wertsteigerung der Immobilie historisch der wichtigste Renditefaktor – wichtiger als die laufende Mietrendite. Die Zahlen sprechen für sich:

• Wohnungspreise Amrum seit 2015: rund +65 Prozent (Statista/Engel & Völkers)
• Wittdün ETW seit Q4 2020: +15,1 Prozent (ImmoScout24)
• Nordfriesische Inseln Q1 2024 zu Q1 2025: +10,3 Prozent (von-Poll Küstenreport)

Wer eine Ferienwohnung primär als Geldanlage betrachtet, sollte deshalb sowohl die laufende Mietrendite als auch die erwartbare Wertsteigerung in die Gesamtrechnung einbeziehen. Bei einer angenommenen jährlichen Wertsteigerung von 3 bis 5 Prozent über die Haltedauer kommt zusätzlich zur Netto-Mietrendite eine erhebliche Vermögenssteigerung dazu – die allerdings erst beim Verkauf realisiert wird.

 

9. Die wichtigsten Fragen vor dem Kauf

Bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben, sollten Sie folgende Punkte konkret durchgerechnet haben:

• Habe ich neben dem Kaufpreis das volle Eigenkapital für Nebenkosten (12 Prozent) bereit?
• Kann ich die monatliche Finanzierungsrate auch dann tragen, wenn die Wohnung sechs Monate leer steht?
• Kenne ich die Hausordnung und die Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft? Ist Ferienvermietung dort ausdrücklich erlaubt?
• Liegt eine Vermietungsgenehmigung vor (oder greift die Vor-1962- bzw. Vor-1977-Regelung des Kreises Nordfriesland)?
• Ist die Wohnung energetisch zukunftsfähig (oder muss ich in den nächsten Jahren mit einer Heizungsmodernisierung oder Dämmsanierung rechnen)?
• Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft? Reicht sie für absehbare Großreparaturen?
• Habe ich einen Steuerberater, der Erfahrung mit Ferienvermietung an der Nordsee hat?
• Bin ich bereit, die ersten Jahre keine oder eine geringe laufende Rendite zu sehen, und die Investition primär als langfristige Vermögensanlage zu betrachten?

10. Eine ehrliche Schlussfolgerung

Eine Ferienwohnung auf Amrum ist kein typisches Renditeobjekt im Sinne von „X Prozent Mietrendite garantiert". Sie ist eine Kombination aus emotionalem Insel-Bezug, langfristiger Wertanlage und laufender Vermietungsbasis. Wer das versteht, kann fundiert kaufen. Wer aber erwartet, die Wohnung müsse sich „aus den Mieteinnahmen tragen" und gleichzeitig zwei bis vier Wochen pro Jahr selbst genutzt werden, wird in der Regel enttäuscht.

Die gute Nachricht: Auf Amrum sind die Wertzuwächse historisch erheblich, die Nachfrage stabil hoch, und die Insel hat strukturelle Grenzen, die das Angebot knapp halten. Wer das langfristig denkt und solide kalkuliert, kann hier mehr als nur einen Urlaub finden.

FAQ – die häufigsten Fragen zum Ferienwohnungskauf auf Amrum

Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens?

Realistisch 25 bis 30 Prozent des Kaufpreises plus die 12 Prozent Kaufnebenkosten. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das etwa 150.000 € Eigenkapital insgesamt. Banken finanzieren Ferienimmobilien in der Regel nicht mit geringeren Eigenkapitalanteilen.

Welche Netto-Mietrendite ist realistisch?

Für Ferienimmobilien in Spitzenlagen wie Amrum sind Netto-Mietrenditen (nach laufenden Kosten, vor Steuern, vor Finanzierung) von 1,5 bis 3 Prozent realistisch. Sehr gut laufende Wohnungen können 4 Prozent und darüber erreichen, aber das ist nicht die Regel.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Schleswig-Holstein?

6,5 Prozent vom Kaufpreis – einer der höchsten Sätze in Deutschland, seit 2014 unverändert.

Wie lange ist die Spekulationsfrist?

Zehn Jahre nach § 23 EStG. Wer eine vermietete Ferienwohnung vor Ablauf der zehn Jahre verkauft, muss den Veräußerungsgewinn als sonstige Einkünfte versteuern.

Kann ich die Wohnung auch selbst nutzen?

Grundsätzlich ja, aber Selbstnutzung birgt zwei Risiken: Erstens fällt unter Umständen die Zweitwohnungssteuer an. Zweitens prüft das Finanzamt bei Mischnutzung, ob es sich um Liebhaberei handelt – mit der Folge, dass Verluste nicht mehr steuerlich anerkannt werden. Eine klare Trennung von Vermietung und Eigennutzung ist wichtig.

Welche Lage auf Amrum ist wirtschaftlich am attraktivsten?

Wittdün und Norddorf gelten als die buchungsstärksten Orte, mit den höchsten erzielbaren Übernachtungspreisen. Nebel, Süddorf und Steenodde sind ruhiger – aber auch günstiger im Einkauf und mit treuen Stammgästen oft sehr lukrativ. Eine fundierte Lageprüfung gehört zu jeder Kaufentscheidung.

Was passiert, wenn die Eigentümergemeinschaft Ferienvermietung verbietet?

Die Eigentümergemeinschaft kann in der Teilungserklärung oder durch Mehrheitsbeschluss die Kurzzeitvermietung beschränken. Prüfen Sie das vor dem Kauf – ein nachträgliches Verbot kann den wirtschaftlichen Sinn der Investition komplett auflösen.

Wie weit greift die KVDG-Regelung ab 2026?

Ab dem 20. Mai 2026 müssen Plattformen wie Airbnb und Booking.com Buchungsdaten an die Bundesnetzagentur als zentrale Meldestelle übermitteln; von dort werden die Daten an die zuständigen Finanzämter weitergeleitet. Für Sie als Eigentümer bedeutet das: mehr Transparenz, weniger „Grauzonen", und die strikte Pflicht, alle Mieteinnahmen ordnungsgemäß zu versteuern. Mehr dazu in unserem KVDG-Beitrag.