Liebe Eigentümerinnen und Eigentümer auf Amrum, kein Thema sorgt in den letzten Jahren so für Verunsicherung wie die Frage: „Darf ich meine Wohnung überhaupt als Ferienwohnung vermieten?" Auf Amrum sind die Antworten so vielschichtig wie unsere Insel selbst – mit einer wichtigen guten Nachricht für viele Altbestandseigentümer und einer ernstzunehmenden Warnung für alle, die ohne Klarheit über das Baurecht vermieten.
Wir nehmen Sie in diesem Beitrag durch das Thema mit. Sie erfahren, was eine Nutzungsänderung baurechtlich bedeutet, warum die Vor-1962-Regelung für viele Amrumer Häuser eine echte Erleichterung ist, wie das Genehmigungsverfahren beim Kreis Nordfriesland abläuft – und was passiert, wenn Sie ohne Genehmigung vermieten.
Wann liegt eine Nutzungsänderung vor?
Das Bauplanungsrecht in Deutschland unterscheidet seit 2017 ausdrücklich zwischen Wohnen und Ferienwohnen. Maßgeblich ist § 13a der Baunutzungsverordnung (BauNVO):
Das entscheidende Stichwort ist der „ständig wechselnde Kreis von Gästen". Eine klassische Dauervermietung an einen festen Mieter ist Wohnen. Eine Vermietung in wöchentlichen Blöcken an Urlauber, die kommen und gehen, ist Ferienwohnen. Beides sind baurechtlich unterschiedliche Nutzungen – auch wenn die Wohnung selbst völlig unverändert bleibt.
Eine Nutzungsänderung im baurechtlichen Sinne liegt dann vor, wenn Sie Räume oder ein Gebäude nicht mehr zu Wohnzwecken nutzen, sondern an einen ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt zur Verfügung stellen. Diese Nutzungsänderung ist in der Regel baugenehmigungspflichtig – mit zwei wichtigen Ausnahmen, von denen die zweite für Amrum besonders relevant ist.
Die zwei wichtigen Ausnahmen vom Genehmigungserfordernis
Ausnahme 1: Die Baugenehmigung lautet bereits auf „Ferienwohnung"
Wurde Ihr Objekt von Anfang an als Ferienwohnung genehmigt – steht also im Titel der Baugenehmigung ausdrücklich „Ferienwohnung" – ist diese Nutzung in Verbindung mit den eingereichten Bauvorlagen abgedeckt. Sie brauchen nichts weiter zu unternehmen, solange Sie nicht baulich verändern.
Ausnahme 2: Die Vor-1962-Regel
Hier wird es spannend – und für viele alteingesessene Amrumer Eigentümer höchst erfreulich. Die untere Bauaufsichtsbehörde des Kreises Nordfriesland hat im Mai 2025 öffentlich zwei Auslegungen klargestellt, die das Leben für viele Eigentümer älterer Häuser erheblich vereinfachen.
Variante A – Vor dem 1. August 1962 im beplanten Innenbereich
Für Gebäude mit einer Baugenehmigung vor dem 1. August 1962, die zum Zeitpunkt der Genehmigung innerhalb eines beplanten Innenbereichs lagen, gibt es bauplanungsrechtlich keine Unterscheidung zwischen Wohnen und Ferienwohnen. Der Grund ist historisch nachvollziehbar: Die BauNVO trat erst 1962 in Kraft – davor war diese Unterscheidung gar nicht vorgesehen. Weder der Gesetzgeber noch die Gerichte haben damals zwischen den beiden Nutzungsformen unterschieden.
Variante B – Vor dem 1. Januar 1977 im unbeplanten Innenbereich
Lag das Gebäude zum Zeitpunkt der Baugenehmigung im unbeplanten Innenbereich (Genehmigung also auf Grundlage von § 34 Bundesbaugesetz), reicht die Auslegung sogar noch weiter: Hier gilt die Nutzung als Ferienwohnung als zulässig, wenn das Gebäude vor dem 1. Januar 1977 genehmigt wurde und die bauplanungsrechtliche Prüfung damals nach den Regelungen des Bundesbaugesetzes von 1960 erfolgte.
In beiden Fällen gilt: Sie müssen keinen Bauantrag stellen. Das setzt allerdings voraus, dass die ursprüngliche Genehmigung noch maßgeblich ist – also dass keine spätere ergänzende Baugenehmigung sie ersetzt hat und keine ungenehmigten genehmigungspflichtigen baulichen Änderungen vorgenommen wurden.
Die Klarstellungen des Landrats Florian Lorenzen und des Kreisbaudirektors Burkhard Jansen sind dabei kein „Wohlwollen", sondern eine sachliche Anpassung an die Rechtsentwicklung. Wer eine Vor-1962- oder Vor-1977-Wohnung besitzt, sollte aber trotzdem die alten Bauunterlagen sichten – dort steht das Datum der Baugenehmigung. Falls Sie keine Unterlagen mehr haben, kann beim Fachdienst Bauen und Planen des Kreises Nordfriesland Einsicht in die Bauakte genommen werden.
Wann brauchen Sie eine Nutzungsänderung?
Außerhalb der beiden genannten Ausnahmen brauchen Sie eine Baugenehmigung für die Nutzungsänderung. Typische Konstellationen auf Amrum:
- Neubauten ab 1962, die ursprünglich als reine Wohnungen genehmigt wurden und nun zu Ferienwohnungen werden sollen
- Umnutzungen ehemaliger Wirtschaftsgebäude (Stallungen, Scheunen) zu Wohnzwecken, wobei direkt eine Ferienwohnung entstehen soll
- Aufteilung größerer Häuser in mehrere Ferienwohnungen (jede Aufteilung ist genehmigungspflichtig)
- Geerbte Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern aus den 70er, 80er oder 90er Jahren, die vom Voreigentümer als Wohnraum genutzt wurden und nun vermietet werden sollen
- Umnutzung eines bislang als Zweitwohnung genutzten Objekts in eine Ferienwohnung
So läuft die Nutzungsänderung in der Praxis ab
Der Antrag auf Nutzungsänderung läuft beim Kreis Nordfriesland, Fachdienst Recht, Verkehr und Ausländerangelegenheiten / Untere Bauaufsichtsbehörde. Das Verfahren lässt sich in vier Phasen einteilen:
Phase 1: Klärung und Vorprüfung
Bevor Sie das volle Antragsverfahren anstrengen, lohnt sich oft eine Bauvoranfrage nach § 75 Landesbauordnung Schleswig-Holstein. Diese ist formloser und kann von Ihnen selbst – ohne bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser – eingereicht werden. Sie klärt die grundsätzliche Frage: Ist eine Ferienwohnnutzung an dieser Stelle überhaupt zulässig?
Was Sie dafür mindestens brauchen:
- Möglichst konkreter Antragstext mit Beschreibung der geplanten Nutzung
- Aktueller Flurkartenauszug
- Grundriss, aus dem die Lage Ihrer Wohnung im Gebäude eindeutig hervorgeht
Die Antwort der Behörde gibt Ihnen Rechtssicherheit – ohne dass Sie schon Architektenhonorare gezahlt haben. Besonders sinnvoll ist die Bauvoranfrage, wenn die Ferienwohnnutzung nur „ausnahmsweise zulässig" ist – also in einem Bebauungsplangebiet, in dem grundsätzlich Wohnen vorgesehen ist, aber Ferienwohnen unter bestimmten Umständen erlaubt werden kann.
Phase 2: Der eigentliche Antrag
Wenn die Bauvoranfrage positiv ausfällt – oder Sie sich gleich direkt für den Antrag entscheiden – brauchen Sie zwingend eine bauvorlageberechtigte Entwurfsverfasserin oder einen entsprechenden Entwurfsverfasser nach § 65 LBO. Das ist in der Regel eine Architektin, ein Architekt oder eine entsprechend qualifizierte Bauingenieurin. Private Bauherren dürfen den Antrag nicht selbst einreichen.
Die Architektin oder der Architekt erstellt:
- Den vollständigen Bauantrag auf amtlichem Vordruck
- Lageplan, Bauzeichnungen und Grundrisse mit Eintragung der bisherigen und künftigen Nutzung
- Eine Betriebsbeschreibung der Ferienwohnung
- Stellplatznachweis
- Bautechnische Nachweise zu Standsicherheit, Brand-, Schall-, Wärme- und Erschütterungsschutz
- Ggf. Erklärungen zu Erschließung, Stellplätzen und Abstandsflächen
Phase 3: Prüfung durch die Untere Bauaufsichtsbehörde
Die Bearbeitungszeit beim Kreis Nordfriesland beträgt – je nach Auslastung – realistisch 4 bis 12 Wochen. Bei vollständigen Unterlagen geht es schneller, bei Nachforderungen entsprechend länger. Insgesamt sollten Sie von der ersten Architekteneinschaltung bis zur erteilten Genehmigung mit zwei bis vier Monaten rechnen.
Geprüft werden:
- Bauplanungsrechtliche Zulässigkeit (Bebauungsplan, Gebietscharakter)
- Brandschutz und sicherheitstechnische Anforderungen
- Stellplatzregelung der Gemeinde
- Sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften
Phase 4: Genehmigung und Inbetriebnahme
Sie erhalten die Baugenehmigung samt Gebührenbescheid. Die Gebührenhöhe richtet sich nach dem Bauvolumen – für eine reine Nutzungsänderung ohne bauliche Maßnahmen liegt sie meist im niedrigen vierstelligen Bereich. Mit der Genehmigung in der Hand können Sie ganz offiziell vermieten – auch über Plattformen, auch über das Amrum Appartement Centrum, auch dauerhaft.
Wie der Kreis Nordfriesland vorgeht – gebietsweise und konsequent
Der Kreis Nordfriesland hat seine Bauaufsicht im März 2024 grundlegend neu aufgestellt: Aufgrund der hohen Zahl ungenehmigter Ferienwohnungen geht er nun gebietsweise vor. Es wird also nicht punktuell eine Wohnung herausgegriffen, sondern systematisch nach Bauquartieren geprüft. Der Zeithorizont für die flächendeckende Klärung beträgt etwa zehn Jahre.
Die Gemeinden wurden aufgefordert mitzuteilen, in welchen Gebieten sie selbst Festsetzungen zur Zulässigkeit von Ferienwohnungen treffen oder ändern möchten. Solange eine Gemeinde an einer eigenen Planung arbeitet, sieht der Kreis vorerst von einer gebietsweisen Überprüfung ab. Dieses vorläufige Absehen ist aber – das betont der Kreis ausdrücklich – keine Genehmigung und begründet weder Bestandsschutz noch eine dauerhafte Duldung.
Was passiert bei einer Nutzungsuntersagung?
Eine Nutzungsuntersagung ist die schärfste Konsequenz, die das Baurecht kennt:
- Sie müssen die Ferienvermietung sofort einstellen.
- Bereits gebuchte Aufenthalte müssen storniert werden (mit allen wirtschaftlichen Folgen).
- Plattformen entfernen Ihre Anzeige.
- Es drohen Bußgelder.
- Bei Versicherungsschäden kann der Versicherungsschutz wegen ungenehmigter Nutzung entfallen.
- Die nachträgliche Legalisierung wird in einigen Fällen schwierig oder unmöglich.
Der Bestandsschutz gilt nur, wenn eine gültige Baugenehmigung vorliegt und keine genehmigungspflichtigen baulichen Änderungen, Nutzungsänderungen oder Nutzungsaufgaben durchgeführt wurden. „Wir haben das schon immer so gemacht" ist kein Bestandsschutz – das hat der Kreis Nordfriesland mehrfach öffentlich klargestellt.
Was tun, wenn Sie unsicher sind?
Bleiben Sie nicht in der Schwebe. Drei pragmatische Schritte:
- Bauakte einsehen. Beim Fachdienst Bauen und Planen des Kreises Nordfriesland (oder zunächst bei Ihrer Gemeinde/dem Amt Föhr-Amrum) erfahren Sie, welche Baugenehmigung für Ihr Objekt existiert und welche Nutzung sie umfasst.
- Bauvoranfrage stellen. Wenn die Lage nicht eindeutig ist, klären Sie Ihre konkrete Situation per Bauvoranfrage. Das schafft Rechtssicherheit zu überschaubaren Kosten.
- Architekten einschalten. Wenn Sie eine Nutzungsänderung beantragen wollen, ist der erste Anruf bei einer bauvorlageberechtigten Architekturschaffenden oder einer auf Nutzungsänderungen spezialisierten Stelle.
Wie es auf Amrum politisch weitergeht
Ein wichtiger Unterschied zu Großstädten wie Berlin, Hamburg oder München: Auf Amrum gibt es keine Zweckentfremdungssatzung. Auch Föhr und Amrum haben sich bewusst für einen anderen Weg entschieden – sie sichern bezahlbaren, ökologischen und selbstbestimmten Wohnraum für Einheimische über Genossenschaftsmodelle, mit denen sie nach Aussage der LBS Schleswig-Holstein bereits sehr erfolgreich sind.
Das bedeutet für Sie als Eigentümer: Eine pauschale Verbotspolitik gegen Ferienwohnungen gibt es auf Amrum nicht. Aber die Insel achtet sehr genau darauf, dass nicht jede Dauerwohnung in eine Ferienwohnung umgewandelt wird – das städtebauliche Gleichgewicht und die Verfügbarkeit von Wohnraum für Einheimische und Saisonkräfte sind wichtige politische Ziele.
FAQ – die häufigsten Fragen zur Vermietungsgenehmigung auf Amrum
Brauche ich für meine Ferienwohnung auf Amrum eine Genehmigung?
In den meisten Fällen ja, sofern Ihre Wohnung nicht ausdrücklich als Ferienwohnung genehmigt ist oder vor dem 1. August 1962 genehmigt wurde. Die Klärung erfolgt über die Bauakte beim Kreis Nordfriesland.
Was ist die Vor-1962-Regel genau?
Für Gebäude mit einer Baugenehmigung vor dem 1. August 1962 im beplanten Innenbereich unterscheidet das Bauplanungsrecht nicht zwischen Wohnen und Ferienwohnen. Die Ferienwohnnutzung gilt in der Regel als Teil der ursprünglich genehmigten Wohnnutzung. Eine entsprechende Auslegung gilt zusätzlich für Gebäude im unbeplanten Innenbereich, die vor dem 1. Januar 1977 auf Grundlage von § 34 Bundesbaugesetz genehmigt wurden. Beide Auslegungen hat der Kreis Nordfriesland im Mai 2025 öffentlich klargestellt.
Wie lange dauert das Antragsverfahren?
Realistisch zwei bis vier Monate vom ersten Architektengespräch bis zur erteilten Genehmigung. Bei vollständigen Unterlagen prüft die Bauaufsichtsbehörde in vier bis zwölf Wochen.
Was kostet eine Nutzungsänderung?
Die Gebühren beim Kreis Nordfriesland liegen für eine reine Nutzungsänderung meist im niedrigen vierstelligen Bereich, abhängig von Größe und Komplexität. Hinzu kommen Architektenhonorare nach HOAI sowie ggf. Kosten für bautechnische Nachweise. Insgesamt sollten Sie mit einem mittleren vierstelligen Gesamtbudget rechnen.
Kann ich den Antrag selbst stellen?
Nur die Bauvoranfrage nach § 75 LBO können Sie selbst formlos einreichen. Den eigentlichen Bauantrag muss eine bauvorlageberechtigte Person stellen – meist eine Architektin oder ein Architekt.
Was passiert, wenn die Genehmigung abgelehnt wird?
Sie können Widerspruch einlegen und das Verfahren ggf. gerichtlich klären lassen. Sinnvoll ist das vor allem dort, wo es um Auslegungsfragen geht – etwa ob ein Gebiet als Mischgebiet oder reines Wohngebiet einzustufen ist. Sprechen Sie das mit einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Verwaltungsrecht ab.
Gilt der Bestandsschutz für Wohnungen, die schon lange vermietet werden?
Bestandsschutz gilt nur, wenn eine gültige Baugenehmigung vorliegt, die die tatsächliche Nutzung umfasst. „Schon immer so gemacht" reicht nicht aus. Der Kreis Nordfriesland hat das mehrfach öffentlich klargestellt.
Was bedeutet die Pflicht zur Nutzungsänderung für eine Vermittlung über das Amrum Appartement Centrum?
Wir nehmen ausschließlich Ferienunterkünfte in die Vermarktung auf, deren Nutzung baurechtlich zulässig ist. Damit schützen wir Sie als Eigentümer vor späteren bösen Überraschungen und schaffen Klarheit für Ihre Gäste.