Liebe Eigentümerinnen und Eigentümer auf Amrum, kaum ein Thema hat in den letzten Jahren so für hitzige Gespräche, Leserbriefe und gelegentlich auch für lautere Worte beim Amt Föhr-Amrum gesorgt wie die Zweitwohnungssteuer. Verständlich – die Bescheide sind in vielen Fällen deutlich höher ausgefallen als zuvor, und die Berechnung wirkt auf den ersten Blick wie ein Geheimcode aus Faktoren und Bodenrichtwerten. Wir möchten Ihnen hier in Ruhe und auf Augenhöhe erklären, wie die Steuer heute tatsächlich berechnet wird, warum das so ist – und wie Sie als reine Ferienvermieter im besten Fall überhaupt keine Zweitwohnungssteuer zahlen müssen.
Vorab: Wir sind keine Steuerberatung, und jedes Objekt ist anders gelagert. Wenn Sie einen aktuellen Bescheid in der Hand halten und mit konkreten Beträgen kämpfen, sprechen Sie bitte unbedingt mit Ihrer Steuerberatung oder mit dem Amt Föhr-Amrum direkt. Was Sie hier lesen, ist die solide Einordnung – und die Antwort auf viele Fragen, die wir im Eigentümerservice immer wieder hören.
Warum gibt es die Zweitwohnungssteuer überhaupt?
Die Zweitwohnungssteuer ist eine sogenannte örtliche Aufwandsteuer – eine kommunale Steuer, die nach Artikel 105 Absatz 2a des Grundgesetzes zulässig ist. Der Gedanke dahinter: Wer sich neben seiner Hauptwohnung noch eine zweite Wohnung „leistet", zeigt damit eine besondere wirtschaftliche Leistungsfähigkeit, an der die Gemeinde teilhaben darf. Die Steuer wird voraussetzungslos erhoben – also unabhängig davon, ob Sie tatsächliche Leistungen der Gemeinde nutzen oder nicht. Sie ist keine Gegenleistung, sondern eine reine Steuer.
In allen amtsangehörigen Gemeinden des Amtes Föhr-Amrum – also auch in Norddorf, Nebel (zu der Süddorf zählt) und Wittdün auf Amrum – wird die Zweitwohnungssteuer erhoben. Die Satzungsgrundlagen stehen auf der Homepage des Amtes (amtfa.de) unter „Ortsrecht und Satzungen" für jede Gemeinde einzeln zur Verfügung.
Was änderte sich – und warum schmerzt es so?
Bis vor wenigen Jahren wurde die Zweitwohnungssteuer im gesamten Amt Föhr-Amrum nach einer einfachen Formel berechnet: einer hochgerechneten Jahresrohmiete auf Basis von Werten aus dem Jahr 1964. Das war – freundlich formuliert – nicht mehr zeitgemäß. Mit Kammerbeschluss vom 18. Juli 2019 (Aktenzeichen 1 BvR 807/12 und 1 BvR 2917/13) erklärte das Bundesverfassungsgericht diese Methode für mit dem Grundsatz der Lastengleichheit unvereinbar und seit dem Jahr 2009 verfassungswidrig. Das Bundesverwaltungsgericht zog mit Urteilen vom 27. November 2019 (unter anderem Aktenzeichen 9 C 6.18 und 9 C 7.18) nach und stellte klar, dass Gemeinden keine Übergangsfristen für die fehlerhaften Satzungen beanspruchen können.
Daraufhin entwickelten kommunale Spitzenverbände gemeinsam mit Fachleuten mehrere neue Berechnungsmodelle. Viele schleswig-holsteinische Gemeinden – darunter Timmendorfer Strand und Hohwacht – setzten zunächst auf ein Modell mit Bodenrichtwerten. Gegen diese Satzungen wurden Normenkontrollverfahren angestrengt (Aktenzeichen 6 KN 1/24 und 6 KN 2/24). Parallel entschied das Schleswig-Holsteinische Oberverwaltungsgericht im Verfahren 6 LB 6/24, dass die Satzung der Stadt Tönning rechtlich nicht zu beanstanden ist – das sogenannte Tönninger Modell. Auf dieses Modell haben sich daraufhin auch die amtsangehörigen Gemeinden des Amtes Föhr-Amrum verständigt.
Wie wird die Zweitwohnungssteuer auf Amrum heute berechnet?
Die Steuer bemisst sich nach dem Wohnwert Ihrer Zweitwohnung. Dieser Wohnwert ergibt sich aus folgender Formel:
Auf den Wohnwert wird dann der jeweils geltende Steuerhebesatz der Gemeinde angewendet. Klingt erstmal kompliziert? Dann gehen wir die einzelnen Faktoren in Ruhe durch.
Der Lagefaktor – das Herzstück der Neuberechnung
Der Lagefaktor ist der wichtigste – und politisch umstrittenste – Wert. Er entsteht aus dem Bodenrichtwert Ihrer Wohnung, ins Verhältnis gesetzt zum höchsten Bodenrichtwert der Gemeinde. Damit soll die Lage Ihres Objekts realistisch abgebildet werden: Eine Wohnung direkt am Wittdüner Hafen mit Meerblick hat einen anderen Lagewert als eine Wohnung am Ortsrand von Norddorf.
Die aktuellen Bodenrichtwerte zum jeweiligen Stichtag ermittelt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Nordfriesland. Sie sind frei im Internet einsehbar über das Portal danord.gdi-sh.de unter VBORIS. Wer ganz genau wissen will, mit welchem Bodenrichtwert seine Wohnung gerechnet wird, kann das dort prüfen.
Ein wichtiger Hinweis zum Verständnis: Da der Gutachterausschuss für die amtsangehörigen Gemeinden keine eigenen Umrechnungskoeffizienten veröffentlicht hat, gelten die bundeseinheitlichen Umrechnungstabellen nach Anlage 36 BewG (Bewertungsgesetz). Diese korrigieren den Bodenrichtwert in Abhängigkeit von der Grundstücksgröße – so wird verhindert, dass kleine, sehr teure Grundstücke unrealistisch in die Höhe gerechnet werden.
Die Wohnfläche
Hier wird die Quadratmeterzahl Ihrer Wohnfläche angesetzt – also die nach Wohnflächenverordnung zu ermittelnde Fläche. Balkone, Terrassen und Loggien werden nur anteilig angerechnet, Kellerräume und Speicher in der Regel gar nicht (sofern nicht zu Wohnzwecken ausgebaut).
Der Baujahresfaktor
Neuere Wohnungen werden mit einem höheren Faktor angesetzt, ältere mit einem niedrigeren. Das wirkt sich besonders dann aus, wenn Sie eine kernsanierte Altbauwohnung in Nebel besitzen – formal zählt das ursprüngliche Baujahr, nicht das Datum der letzten Sanierung. Wer eine moderne Neubauwohnung in Wittdün hat, zahlt entsprechend mehr.
Der Wertfaktor Gebäudeart
Ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus oder ein Reihenhaus werden unterschiedlich bewertet. Hier fließt ein, wie hochwertig die Bauart üblicherweise ist.
Der Verfügbarkeitsgrad – Ihr Hebel als Vermieter
Und jetzt kommt die für Sie als Ferienvermieter entscheidende Größe: der Verfügbarkeitsgrad. Er bildet ab, in welchem Umfang Sie die Wohnung selbst nutzen können oder nutzen. Je weniger Tage im Jahr Sie selbst zur Verfügung haben, desto niedriger der Faktor – und damit die Steuer.
Vermietung oder Eigennutzung? Die zentrale Weichenstellung
In der Praxis sehen wir auf Amrum drei typische Konstellationen:
- Reine Kapitalanlage ohne jede Form der Eigennutzung. Sie haben die Wohnung ausschließlich als Kapitalanlage gekauft oder geerbt und vermieten sie ganzjährig über eine Agentur. Sie nutzen die Wohnung in keiner Weise selbst – nicht im Urlaub, nicht für ein verlängertes Wochenende, nicht für „mal eben einen Handwerkertermin begleiten". Nur unter diesen strengen Voraussetzungen kann das Objekt als Kapitalanlage anerkannt werden und ist von der Zweitwohnungssteuer ausgenommen. Welche Voraussetzungen das Amt Föhr-Amrum hier konkret stellt, erläutern wir gleich im Detail.
- Mischnutzung – Teil Vermietung, Teil Eigennutzung. Das ist die häufigste Konstellation. Sie vermieten die Hauptsaison über und blocken sich selbst zwei oder drei Wochen für den eigenen Familienurlaub. Hier ist Zweitwohnungssteuer fällig – die Höhe hängt vom Verfügbarkeitsgrad ab. Für die Mischnutzung müssen Sie bis zum 31. März des Folgejahres eine Steuererklärung abgeben.
- Reine Eigennutzung. Sie nutzen die Wohnung als Zweitwohnsitz und vermieten nicht. Hier wird die Steuer in voller Höhe nach dem Wohnwert berechnet – ohne Reduktion durch den Verfügbarkeitsgrad.
Die strengen Voraussetzungen für die Anerkennung als Kapitalanlage
Wir möchten an dieser Stelle ausdrücklich vor verbreiteten Halbwahrheiten warnen. Die Anerkennung Ihrer Wohnung als reine Kapitalanlage – und damit als steuerfreies Objekt im Sinne der Zweitwohnungssteuer – ist nicht „einfach so" zu haben. Das Amt Föhr-Amrum hat in einem Rundschreiben an die Vermittlungsagenturen vom 23. September 2025 die geltenden Anforderungen ausdrücklich noch einmal klargestellt. Sie sind streng – und sie werden auch konsequent geprüft. Die wichtigsten Punkte:
- Keine Eigennutzung – auch nicht vorübergehend. Sie dürfen in dem Objekt nicht übernachten. Auch nicht für eine Nacht zwischen zwei Vermietungen, auch nicht für die schnelle Besichtigung mit Hammer und Bohrmaschine.
- Keine Nutzung durch Familie oder Freunde. Eine vergünstigte oder gar unentgeltliche Überlassung an Verwandte oder Freunde gilt rechtlich als Form der Eigennutzung und ist ausgeschlossen.
- Keine Rückanmietung durch Sie selbst. Auch das vermeintlich elegante Modell „Ich miete meine eigene Wohnung über die Agentur an" ist nicht zulässig und kann im Einzelfall sogar als Steuerverkürzung gewertet werden.
- Renovierungszeiten zählen seit 2022 als Eigennutzung. Das ist die für viele Eigentümer überraschendste Änderung. Aufgrund des Beschlusses des Schleswig-Holsteinischen Verwaltungsgerichts vom 27. Juni 2022 (Aktenzeichen 4 B 14/22) löst inzwischen jede Form der Eigennutzung – auch zu Renovierungs-, Sanierungs- oder Wartungszwecken – die Zweitwohnungssteuerpflicht aus. Die früher gebräuchliche „7-Tage-Regelung", nach der Eigentümer pro Jahr eine Woche für Arbeiten am Objekt einplanen durften, ist bereits seit über zehn Jahren aufgehoben und gilt nicht mehr.
- Sperrzeiten dokumentieren. Zeiten, in denen das Objekt für tatsächliche Renovierungs-, Sanierungs- oder Wartungsmaßnahmen blockiert wird (also nicht durch Sie persönlich, sondern z. B. durch beauftragte Handwerksbetriebe), müssen mit detaillierten Stundenprotokollen dokumentiert werden. Der Nachweis der gebuchten Sperrzeiten muss von der Vermittlungsagentur bestätigt und gemeinsam mit der Steuererklärung beim Amt vorgelegt werden.
Das heißt für Sie als Eigentümer: Wer eine Wohnung neu in die ausschließliche Vermittlung gibt, muss darauf achten, dass im Vertrag wirklich jede Form der Eigennutzung – inklusive Renovierungstage – ausgeschlossen ist. Sonst zahlen Sie volle Zweitwohnungssteuer, obwohl Sie die Wohnung praktisch nie selbst betreten.
Wichtig ist auch ein Punkt, den das Amt Föhr-Amrum ausdrücklich betont: Die Verantwortung für die Einhaltung der satzungsrechtlichen Bestimmungen liegt bei der Eigentümerin oder dem Eigentümer – nicht bei der Vermittlungsagentur. Eine unzureichende Aufklärung durch die Agentur entlastet Sie steuerrechtlich nicht. Gleichzeitig stellt das Amt eine kostenfreie persönliche Beratung in Aussicht: Für Amrum-Objekte ist Frau Marlies Schultz in der Abteilung Steuern und Abgaben zuständig (Tel. 04681 5004-866, m.schultz@amtfa.de). Wer unsicher ist, klärt seine Konstellation am besten vorher in einem kurzen Gespräch.
Wann wird die Steuer fällig?
Die Zweitwohnungssteuer ist eine Jahressteuer und entsteht jeweils zum 1. Januar eines Kalenderjahres (bzw. bei Neuerwerb zum 1. des Folgemonats). Die Gemeinde Norddorf erhebt nach ihrer Satzung Vorauszahlungen in vierteljährlichen Teilbeträgen, fällig jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Die endgültige Festsetzung erfolgt nach Ablauf des Kalenderjahres rückwirkend. Geleistete Vorauszahlungen werden auf den festgesetzten Steuerbetrag angerechnet.
Wichtige Mitteilungspflichten
Sie sind verpflichtet, dem Amt Föhr-Amrum innerhalb von zwei Wochen jede für die Besteuerung relevante Änderung zu melden. Dazu gehören:
- Erwerb oder Aufgabe der Zweitwohnung
- Umzug oder Adressänderung der Hauptwohnung
- Wechsel zwischen Eigennutzung und (Vermittlungs-)Vermietung
- Bauliche Veränderungen, die die Wohnfläche oder den Wohnwert verändern
- Vermietung über eine Hausverwaltung oder Vermittlungsagentur
Die digitale Abgabe – endlich einfacher
Seit Anfang 2025 stellt das Amt Föhr-Amrum ein digitales Erklärungsformular zur Zweitwohnungssteuer zur Verfügung. Sie können Ihre Erklärung – Ersterklärung, jährliche Steuererklärung bei Mischnutzung sowie Veränderungsmitteilungen – rund um die Uhr und weltweit über das Serviceportal Schleswig-Holstein einreichen. Dafür benötigen Sie eine User-ID, die Sie online registrieren. Das spart Papier, Porto und den Gang aufs Amt – und beschleunigt die Bearbeitung deutlich.
Sonderfälle, die wir auf Amrum immer wieder sehen
Wohnungen mit Baugenehmigung vor dem 1. August 1962
Bauplanungsrechtlich gibt es für Gebäude, die vor dem 1. August 1962 genehmigt wurden, eine Sonderstellung. Diese betrifft aber die Nutzung als Ferienwohnung, nicht die Zweitwohnungssteuer. Auch bei einer „alten" Wohnung können Sie zweitwohnungssteuerpflichtig werden, wenn Sie sie zum persönlichen Lebensbedarf nutzen.
Berufspendler und doppelte Haushaltsführung
Eine Wohnung, die ausschließlich aus beruflichen Gründen am Beschäftigungsort gehalten wird, ist von der Zweitwohnungssteuer ausgenommen (sogenannte berufliche Zweitwohnung verheirateter oder eingetragener Partner). Das ist für Amrum aber praktisch selten relevant – die meisten Zweitwohnungsbesitzer haben hier ein Feriendomizil.
Erben und Erbengemeinschaften
Wer eine Ferienwohnung erbt, übernimmt mit dem Erbe auch die steuerlichen Pflichten. Wichtig: Innerhalb von zwei Wochen melden – auch dann, wenn die Erbengemeinschaft noch nicht aufgeteilt ist. Bei mehreren Miterben wird die Steuer in der Regel auf alle anteilig verteilt oder einem gemeinsam Bevollmächtigten zugestellt.
Was tun, wenn der Bescheid zu hoch erscheint?
Sollten Sie einen Bescheid erhalten, der Ihnen unverhältnismäßig hoch vorkommt, gibt es drei Schritte:
- Prüfen Sie die Berechnungsgrundlagen. Stimmen Wohnfläche, Baujahr, Gebäudeart und vor allem der Bodenrichtwert? Den Bodenrichtwert können Sie über danord.gdi-sh.de selbst prüfen.
- Prüfen Sie den Verfügbarkeitsgrad. Wenn Sie tatsächlich überwiegend oder ausschließlich vermieten und das auch nachweisen können, sollte der Verfügbarkeitsgrad entsprechend niedrig angesetzt sein.
- Legen Sie fristgerecht Widerspruch ein. Die Widerspruchsfrist beträgt einen Monat ab Bekanntgabe des Bescheides. Sprechen Sie idealerweise mit Ihrer Steuerberatung, bevor Sie Widerspruch einlegen.
Wichtig ist eine sachliche Auseinandersetzung. Das Amt Föhr-Amrum hat in einer öffentlichen Stellungnahme klargestellt, dass es selbst auf die Höhe der Steuer keinen direkten Einfluss hat – die Höhe ergibt sich aus den Bodenrichtwerten des Gutachterausschusses und den Umrechnungskoeffizienten der Anlage 36 BewG. Beleidigender Ton hilft niemandem.
FAQ – die häufigsten Fragen zur Zweitwohnungssteuer Amrum
Wer ist auf Amrum zweitwohnungssteuerpflichtig?
Jede Person, die in den Gemeinden Norddorf, Nebel oder Wittdün eine Wohnung neben der Hauptwohnung zum persönlichen Lebensbedarf vorhält. Bei reiner Vermietung ohne Eigennutzung kann die Steuerpflicht in vielen Fällen entfallen.
Wie hoch ist die Zweitwohnungssteuer auf Amrum konkret?
Pauschal lässt sich das nicht beziffern – die Höhe hängt stark vom Bodenrichtwert Ihrer Lage, der Wohnfläche, dem Baujahr und dem Verfügbarkeitsgrad ab. Eine Wohnung in zweiter Reihe in Nebel kann deutlich günstiger ausfallen als eine vergleichbare Wohnung mit Meerblick in Wittdün. Für eine konkrete Berechnung empfehlen wir, das Berechnungsbeispiel auf amtfa.de heranzuziehen.
Gilt die früher übliche „7-Tage-Regelung" für Renovierungen noch?
Nein. Die sogenannte „7-Tage-Regelung", nach der Eigentümer pro Jahr bis zu einer Woche für Renovierungs- und Wartungsarbeiten in der Wohnung verbringen durften, ohne dass dadurch die Zweitwohnungssteuer ausgelöst wird, wurde bereits vor über zehn Jahren aufgehoben. Mit dem Beschluss des VG Schleswig-Holstein vom 27. Juni 2022 (Az. 4 B 14/22) ist endgültig klargestellt, dass jede Form der Eigennutzung – auch zu Renovierungs- oder Wartungszwecken – die Steuerpflicht auslöst. Wer für ein verlängertes Wochenende selbst zum Tapetenwechsel anreist, sollte sich der steuerlichen Folgen bewusst sein.
Kann ich Renovierungen durch Handwerker als Sperrzeit anrechnen lassen?
Ja, das ist möglich – aber nur, wenn die Arbeiten nicht durch Sie selbst, sondern durch beauftragte Handwerksbetriebe oder Dienstleister ausgeführt werden. Die Sperrzeiten müssen mit detaillierten Stundenprotokollen dokumentiert, von der Vermittlungsagentur bestätigt und gemeinsam mit der Steuererklärung beim Amt Föhr-Amrum vorgelegt werden.
Wie vermeide ich die Zweitwohnungssteuer ganz?
Indem Ihre Wohnung als reine Kapitalanlage anerkannt wird. Die Voraussetzungen sind allerdings streng: keine Eigennutzung – auch nicht vorübergehend, auch nicht zu Renovierungszwecken (Beschluss VG Schleswig-Holstein vom 27.06.2022, Az. 4 B 14/22) –, keine Übernachtungen durch Sie, keine vergünstigte oder unentgeltliche Überlassung an Familie und Freunde, keine Rückanmietung durch Sie selbst, und vollständige Dokumentation aller Sperrzeiten mit Stundenprotokollen, die von der Agentur bestätigt werden. Verträge bis 30. September 2025 genießen Übergangsschutz; bei Neuverträgen ab Oktober 2025 muss jede Form der Eigennutzung im Vertrag ausgeschlossen sein. Im Zweifel klären Sie Ihre konkrete Situation vorab mit dem Amt Föhr-Amrum, Abteilung Steuern und Abgaben (für Amrum: Frau Marlies Schultz, Tel. 04681 5004-866).
Wann muss ich die Steuererklärung einreichen?
Bei Mischnutzung bis zum 31. März des Folgejahres. Veränderungen müssen innerhalb von zwei Wochen gemeldet werden. Die Abgabe geht bequem digital über das Serviceportal Schleswig-Holstein.
Was kostet die Vorauszahlung?
Die Vorauszahlungen sind quartalsweise zu leisten: 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Die Höhe orientiert sich an der zu erwartenden Jahressteuer und wird im Bescheid mitgeteilt.
Was ist der Unterschied zwischen Zweitwohnungssteuer und Jahreskurabgabe?
Zwei verschiedene Abgaben. Die Zweitwohnungssteuer ist eine Aufwandsteuer der Gemeinde auf den Konsum einer Zweitwohnung. Die Jahreskurabgabe (105 € im Jahr für Eigentümer mit Hauptwohnsitz außerhalb von Amrum/Föhr) ist eine Gegenleistung für die Nutzung der touristischen Infrastruktur. Beide werden vom Amt Föhr-Amrum erhoben, sind aber rechtlich und sachlich unabhängig voneinander.
Was tun, wenn ich die Wohnung verkaufe oder aufgebe?
Sofort dem Amt Föhr-Amrum melden – die Steuerpflicht endet mit Ablauf des Monats, in dem Sie die Wohnung aufgeben. Bei zu spät gemeldeten Veränderungen kann es zu Nachforderungen kommen.
Können wir als Eigentümerservice die Steuer für Sie abführen?
Nein, die Steuerpflicht liegt direkt beim Eigentümer und wird vom Amt Föhr-Amrum festgesetzt. Wir können Ihnen aber alle für die Steuererklärung relevanten Vermietungsnachweise zur Verfügung stellen und Sie auf Wunsch dabei unterstützen, alle Belege für Ihre Steuerberatung aufzubereiten.